Unità immobiliare priva di legittimità compromette compravendita immobiliare?
Si ritiene utile riportare qui integralmente il testo del comma 1 bis art. 9 bis DPR 380/01
“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”
Non dimentichiamoci delle tolleranze esecutive
Nell’ambito della verifica della legittimità, ad oggi è importante anche valutare, parallelamente, gli ambiti di applicazione, caso per caso, delle tolleranze esecutive, a cui il legislatore ha da poco dedicato un articolo dedicato, il 34 bis del DPR 380/01.
La norma stabilisce in modo chiaro che tutto ciò che può rientrare nelle tolleranze esecutive, per espressa previsione di legge non è una difformità edilizia: è dunque questo il primo vaglio a cui va sottoposta la valutazione dello stato legittimo di un immobile poiché se si rilevano degli scostamenti tra stato reale e stato di progetto, ma questi possono tutti rientrare nel concetto di tolleranza esecutiva, allora la verifica è già finita, perché l’immobile dovrà essere considerato legittimo.
Chiarito in che modo si stabilisce la legittimità urbanistica di un cespite, ricordiamo che questa è componente essenziale per non compromettere la compravendibilità di un immobile, in quanto per non essere nnullo l’atto di vendita dovrà esserci sempre la triplice conformità urbanistica, catastale e stato dei luoghi.
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